Bordeaux est une métropole où la location de courte durée, notamment via Airbnb, représente un marché dynamique mais fortement régulé. Pour les propriétaires souhaitant se lancer ou poursuivre cette activité, il est essentiel de comprendre les règles en vigueur, qui visent autant à protéger les habitants qu’à organiser un marché équilibré et transparent. Ces règles générales concernent principalement les limitations de durée, les formalités administratives et les quotas instaurés localement.
Plafond annuel de location pour les résidences principales
Pour les résidences principales, c’est-à-dire le logement où le propriétaire habite au moins 8 mois par an, la mairie de Bordeaux impose un plafond strict de 120 jours par an de mise en location en Airbnb. Cette limitation vise à éviter que les logements destinés à un usage quotidien se transforment en biens uniquement tournés vers la location touristique, ce qui aurait un impact négatif sur le marché immobilier local.
Ce plafond est couplé à une exigence de déclaration en mairie, ce qui permet de contrôler les annonces en ligne. Les propriétaires doivent donc suivre de près le nombre de jours loués et veiller à ne pas dépassant ce seuil, sous peine de sanctions administratives.
Déclarations obligatoires et numéro d’enregistrement à la mairie
Depuis plusieurs années maintenant, il est obligatoire de déclarer sa location Airbnb à la mairie de Bordeaux avant toute mise en ligne de l’annonce. Cette déclaration vise à obtenir un numéro d’enregistrement, que la plateforme Airbnb exige désormais de faire figurer sur chaque annonce.
- La déclaration se fait en ligne via le site de la mairie ou un guichet numérique dédié.
- Elle permet aux autorités de suivre l’activité locative et d’assurer le respect des plafonds autorisés.
- Ce numéro est personnel et doit être visible sur toutes les plateformes de location.
En absence de ce numéro, les annonces peuvent être retirées et les propriétaires s’exposent à des amendes lourdes, ce qui impacte directement la viabilité économique d’un bien Airbnb à Bordeaux.
Quotas et limitations spécifiques instaurés par la mairie en 2025
Avec l’évolution récente des politiques municipales, la mairie de Bordeaux a introduit en 2025 de nouveaux quotas pour limiter la concentration de locations touristiques dans certains quartiers très prisés, comme le centre-ville historique ou les quais.
Ces mesures visent à éviter une saturation du marché et à préserver le cadre de vie des résidents permanents. Ainsi, la mairie impose :
- Un plafond global d’annonces actives dans certains arrondissements stratégiques.
- Un système de quotas par secteur, ajusté en fonction de la densité touristique et sociale.
- Un renforcement des contrôles via des campagnes régulières et une collaboration avec les plateformes en ligne.
Ces mesures sont une réelle évolution pour Bordeaux, qui suit la tendance de villes comme Paris ou Lyon où la réglementation s’est nettement durcie.
Astuce : Pour simplifier votre mise en conformité, la mairie propose un modèle de déclaration prêt à remplir disponible sur son site officiel. N’hésitez pas à l’utiliser pour éviter les erreurs et obtenir rapidement votre numéro d’enregistrement.
Réglementation spécifique des résidences secondaires
La location Airbnb des résidences secondaires à Bordeaux est soumise à une réglementation beaucoup plus contraignante, reflet de la volonté municipale de réguler fortement ce segment de la location courte durée.
Autorisation de changement d’usage : démarches et contraintes
Contrairement aux résidences principales, une résidence secondaire destinée à la location touristique doit obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Cette démarche administrative est complexe et nécessite de respecter plusieurs critères :
- Justifier que le logement n’est pas utilisé comme résidence principale.
- Soumettre le projet à une déclaration préalable ou à un permis de changement d’usage selon la situation.
- En cas de zones à forte tension, proposer une compensation via l’achat ou la transformation d’un local commercial en logement.
Ce système vise à limiter la spoliation des logements destinés aux habitants de longue durée et à préserver un équilibre sur le marché local.
Système de compensation et incidences pour les propriétaires
Le dispositif de compensation est l’un des points cruciaux pour les propriétaires de résidences secondaires. La mairie impose en effet que toute transformation d’un logement en location touristique soit compensée par une opération inverse – souvent la conversion d’un local commercial en logement destiné à la résidence principale.
Cette règle crée une contrainte notable pour les propriétaires, qui doivent :
- Investir dans l’acquisition ou la transformation d’un autre bien immobilier.
- Se conformer à des délais souvent longs pour l’approbation et la validation des dossiers.
- Engager des frais supplémentaires, réduisant marginalement la rentabilité à court terme.
Contrôle renforcé et sanctions en cas de non-respect
Pour assurer le respect de ces règles, Bordeaux a mis en place un système de contrôles renforcés, incluant des visites inopinées, une surveillance des annonces en ligne et une collaboration avec Airbnb et autres plateformes.
Les sanctions peuvent être lourdes :
- Amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
- Obligation de mettre fin à la location irrégulière sous peine de poursuites.
- Radiation du registre des locations touristiques, avec interdiction de louer pendant plusieurs années.
Ce cadre strict impose une vigilance constante et souvent le recours à une conciergerie spécialisée pour assurer une gestion conforme et sécurisée.
Les nouvelles mesures adoptées en 2024-2025
Face à la croissance rapide du marché de la location courte durée, la mairie de Bordeaux, en ligne avec les recommandations nationales, a adopté fin 2024 plusieurs mesures majeures pour mieux encadrer les pratiques et limiter les impacts négatifs.
Abaissement du plafond de location à 90 jours par an
Un changement majeur : le plafond annuel pour les résidences principales est passé de 120 à 90 jours. Cette évolution répond aux préoccupations concernant la pénurie de logements disponibles pour les habitants permanents.
Pour les propriétaires, cela signifie :
- Une réduction de la flexibilité et du potentiel locatif.
- La nécessité d’optimiser le calendrier de location pour maximiser la rentabilité.
- Une vigilance accrue sur le suivi du nombre de jours loués.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) désormais obligatoire
Depuis 2025, un DPE à jour est obligatoire pour mettre en location un bien sur Airbnb à Bordeaux. Cette mesure s’inscrit dans la politique locale de transition énergétique, visant à encourager la rénovation et limiter l’empreinte carbone du parc immobilier.
Concrètement, cela signifie :
- Un coût supplémentaire pour la réalisation du diagnostic.
- La possibilité pour certains biens énergivores d’être contraints à des travaux avant toute location.
- Un argument supplémentaire pour attirer des voyageurs sensibles à la qualité environnementale.
Baisse des avantages fiscaux pour les locations de courte durée
Enfin, la mairie, en lien avec l’État, a revu à la baisse certains dispositifs fiscaux avantageant la location meublée touristique, notamment dans le cadre des régimes micro-BIC ou du statut LMNP.
Cette baisse des avantages fiscaux vise à :
- Rééquilibrer la fiscalité entre locations classiques et locations touristiques.
- Limiter l’effet « boom » de l’investissement purement spéculatif.
- Inciter les propriétaires à plus de transparence et de professionnalisation.
Note : Pensez à consulter un expert fiscal pour adapter votre gestion et profiter des dispositifs encore ouverts, notamment via la diversification des plateformes ou des locations de moyenne durée.
Impact de la réglementation : enjeux pour les propriétaires et le marché bordelais
Toutes ces mesures combinées modifient profondément le paysage de la location Airbnb à Bordeaux, avec des conséquences à la fois pour les propriétaires et le marché immobilier local.
Conséquences sur la rentabilité des locations Airbnb
Le durcissement des règles et la baisse des plafonds influencent directement la rémunération des propriétaires :
- La réduction du nombre de jours possibles diminue le chiffre d’affaires potentiel.
- Les coûts liés aux démarches administratives, à la réalisation des DPE et aux compensations affectent la rentabilité.
- La concurrence s’intensifie sur les périodes autorisées, nécessitant une gestion optimisée.
Pour optimiser ces nouvelles contraintes, adapter son calendrier, soigner son annonce et utiliser une conciergerie Airbnb sont devenus des clés indispensables.
Effet sur l’offre de logements pour les habitants permanents
L’objectif principal de cette réglementation est de protéger l’accès au logement des Bordelais résidents. Les études récentes indiquent :
- Une légère augmentation du nombre de logements remis sur le marché locatif classique depuis 2024.
- Une diminution progressive des locations saisonnières en centre-ville.
- Un impact positif sur la qualité de vie dans les quartiers très touristiques.
La mairie s’appuie sur ces mesures pour offrir un cadre de vie plus stable et prévenir la vacance excessive liée à un tourisme non maîtrisé.
Évolutions à prévoir et perspectives pour 2025
Le contexte politique local laisse entrevoir un durcissement supplémentaire en 2025, avec :
- Un possible abaissement du plafond pour les résidences principales à 60 jours.
- Un contrôle automatisé renforcé via l’intelligence artificielle appliquée aux annonces en ligne.
- Une incitation plus forte à la professionnalisation des conciergeries et gestionnaires locatifs.
Les propriétaires devront de plus en plus s’appuyer sur des spécialistes du secteur et anticiper les évolutions réglementaires pour continuer à tirer profit de leurs biens.
Conclusion
En résumé, la réglementation Airbnb à Bordeaux est devenue plus rigoureuse, avec des plafonds moins indulgents, des obligations administratives renforcées et un contrôle accru, notamment pour les résidences secondaires. Ces règles ont un impact direct sur la rentabilité, mais elles visent aussi à garantir un équilibre durable entre tourisme et vie locale. Pour réussir dans ce nouvel environnement, les propriétaires se doivent de rester informés, d’optimiser la gestion de leurs biens et, souvent, de s’appuyer sur une conciergerie experte pour naviguer sereinement dans ces contraintes.